• 光大證券-萬科A-000002-動態跟蹤:萬科物管分拆上市,開啟多元化業務價值釋放之路-211106

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    日期:2021-11-06 18:00:04 研報出處:光大證券
    股票名稱:萬科A 股票代碼:000002
    研報欄目:公司調研 何緬南  (PDF) 3 頁 325 KB 分享者:huzu******sen 推薦評級:買入
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    研究報告內容
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      事件:11月5日,萬科發布公告稱,擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(以下簡稱“萬物云”)在香港聯合交易所有限公司發行境外上市外資股(H股)股票并上市。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】本次分拆上市完成后,萬科的股權結構不會發生變化,且仍將維持對萬物云的控股權,截至11月5日,公司直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)

      點評:我們在前期報告中提出,建議關注“隱含價值”較高的地產龍頭,包括具備“多元化業務板塊有一定規模性和成熟度,具備單獨分拆上市條件,但目前尚未分拆”及“開發經營穩健,信用優勢明顯,安全邊際較高”等特征的優質房企。詳見外發報告《20210616關注“隱含價值”較高的地產龍頭》。

      1)此次萬科分拆物管板塊于港交所上市,利于公司加速向開發、經營、服務并重的“城市綜合運營商”轉型發展,有助于凸顯公司在空間科技服務領域的發展優勢,釋放多元化板塊的內在價值,利于提升公司估值水平;同時分拆物業板塊上市,融資獲得資金有利于優化公司財務,在當前房地產行業整體流動性較為緊張的情況下,為公司持續經營打下良好基礎,符合公司股東的整體利益。

      2)萬物云綜合實力雄厚,外拓能力優異,此次分拆上市利于提升獨立性及拓寬融資渠道,后續有望借助資本實現經營規模和業績的較快提升。萬物云前身為萬科物業,2020年10月28日,萬科物業更名為萬物云,目前已形成萬物梁行、樸臨發展、萬??萍?、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌。其中,萬科物業、萬物梁行、萬物云城分別對應公司社區服務、商企服務、城市服務三大業務板塊。2020年萬物云實現營業收入182.0億元,同比增長27.4%;實現營業利潤17.2億元;年末累計在管面積約5.7億平方米。截至2021H1,萬物云未經審計總資產為190.1億元,總負債為119.3億元;當期實現營業收入103.8億元,同比增長33.3%;實現營業利潤10.4億元。其中,住宅物業、商業物業、智慧城市服務貢獻營收占比分別為55%、30.4%、6.1%,業務類型多元;第三方項目貢獻營收約55%,外拓能力強勁。

      盈利預測、估值與評級:近年來,萬科在物業管理、商業地產、長租公寓、物流地產等多元化板塊中投入了較多資源,取得了較好發展;本次分拆物管板塊上市,開啟多元化業務價值釋放之路,利于公司提升整體估值;且本次融資獲得的資金利于公司后續經營;維持公司2021-2023年預測歸母凈利潤為356.19億元、367.58億元、381.93億元;當前A股股價對應2021-2023年預測PE估值為5.8/5.6/5.4倍,H股股價對應2021-2023年預測PE估值為4.6/4.4/4.3倍,估值具備較強吸引力,維持“買入”評級。

      風險提示:上市方案尚存在一定不確定性,多元化經營業務或由于競爭激烈而不及預期,政策調控不及預期等。

      

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