• 平安證券-房地產行業點評:央行重申維護市場健康發展,房貸投放或將加速-211016

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    日期:2021-10-16 22:15:07 研報出處:平安證券
    行業名稱:房地產行業
    研報欄目:行業分析 楊侃  (PDF) 3 頁 310 KB 分享者:TZ9****87 推薦評級:強于大市
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    研究報告內容
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      事項:

      10月15日,人民銀行舉行2021年第三季度金融統計數據新聞發布會,指出“部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規則也存在一些誤解,將要求‘紅檔’企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款”;“人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展”;“恒大集團的問題在房地產行業是個別現象。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】經過近幾年的房地產宏觀調控,尤其是房地產長效機制建立后,國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩,大多數房地產企業經營穩健,財務指標良好,房地產行業總體是健康的。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)

      平安觀點:

      新增房貸規模大幅收縮,行業資金端壓力加大。受房地產貸款集中度新規影響,上半年多數銀行包括達標者均壓降涉房貸款占比,主要金融機構新增房地產貸款同比下滑19%,占新增總貸款比重降至19.0%。同時下半年部分房企信用風險逐步暴露,亦影響金融機構放款意愿,8月房地產行業單月到位資金同比降6.5%,連續兩個月負增長,資金端壓力持續加大。

      重申維護市場健康發展,房貸投放有望加速。此次央行重申“維護房地產市場平穩健康發展”,延續此前三季度例會、房地產金融工作座談會“兩個維護”的基調,同時明確“指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”,并提出銀行不得為“紅檔”房企新發放開發貸款為誤解。2021H1末37家上市銀行中,26家房地產貸款占比、個人住房貸款占比已壓降至監管要求上限內,存在一定調節空間。預計后續房貸投放有望加速,部分房企流動性壓力有望緩和。

      按揭端有望改善,基本面逐步觸底。受按揭額度偏緊及利率上行影響,下半年銷售逐步承壓,9月百強房企銷售額跌幅已擴大至36%。本次央行明確“少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束,房價上漲速度得到抑制。房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正?!?,當前大多數城市樓市亦逐步降溫,房價上漲勢頭得到抑制,預計后續按揭端放緩速度有望加快,額度及利率亦有望迎來改善,帶來銷售端逐步觸底回升。

      行業信用風險可控,大規模爆發風險可能性小。針對房企信用事件頻發,央行表示“恒大集團的問題在房地產行業是個別現象”、“房地產行業總體是健康的”,表明監管當局認為房地產行業信用風險整體可控。實際上,地產行業負債率已持續改善,2020年末50強房企平均凈負債率、剔除預收款后資產負債率、現金短債比分別為75%、73%、169%,較2019年降21個、降2個、升20個百分點;50強整體有息負債同比增5%,增速較2019年下降11個百分點。疊加后續行業資金端壓力有望緩和,我們認為大規模爆發信用風險的可能性較小。

      投資建議:此次央行重申“維護房地產市場平穩健康發展”,明確“指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”,后續資金端壓力或將緩和,按揭貸款、開發貸額度有望松動,尤其在按揭貸款需求方面或予以更多支持。投資建議方面,我們認為短期行業陣痛期有望加速房企優勝劣汰,未來“幸存”房企無論經營、財務將更加穩健,擁有品牌、管理、融資等優勢的房企有望持續享受更高利潤率水平;同時短期樓市快速下行及房企流動性壓力的加大,政策端底部已經顯現。由于行業流動性擔憂尚未消除,短期建議優選財務穩健、現金健康、銷售高增的行業龍頭,如金地集團、保利地產、萬科A、招商蛇口等;中期來看,若后續個別房企信用風險逐步釋放,關注財務狀況好轉,具備估值彈性的潛在“幸存”房企,如金科股份、新城控股、融創中國、龍光集團、佳兆業集團等。物業管理方面,上游銷售、竣工受影響將導致行業內部競爭加劇,同時關聯房企經營難度加大或弱化第三方協同拓展、增值服務及智能化等支持能力。但由于物管行業存量屬性突出,除上游開發帶來的增量市場之外,行業參與者還可通過探索存量市場、發展多元業務保障增長,受影響程度相對有限。建議關注綜合實力突出,關聯房企經營及財務穩定性較高企業,如碧桂園服務、保利物業、融創服務、金科服務、新城悅服務、星盛商業等。

      風險提示:1)房地產行業短期波動超出預期風險:2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險:3)若后續房地產行業波動加大,而政策改善及時性較低,可能導致調整幅度及時間超出預期風險。

      

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