• 平安證券-宏觀深度:地產新局-210912

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    日期:2021-09-12 17:37:24 研報出處:平安證券
    研報欄目:宏觀經濟 鐘正生  (PDF) 22 頁 1,673 KB 分享者:lich******455
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    研究報告內容
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      本篇報告系統梳理新冠疫情后我國房地產調控的新框架、房地產市場的新變化和新增長點,在此基礎上對未來的房地產投資增速進行定量判斷,以客觀把握“穩房價、穩地價、穩預期”目標下的房地產市場走向。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

      一、我國房地產調控的系統性新框架成型。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)疫情爆發后熱點城市樓市回暖以及局部過熱趨勢,觸發了房地產調控系統性地再升級。目前已形成了覆蓋房企、金融機構、地方政府、居民各個維度的調控框架。

      二、今年以來我國房地產運行的特征。1、房地產銷售出現溫和回落的拐點,但仍是高景氣下的溫和回落。我國商品房銷售面積的最大頭是東部地區,且東部占據房地產投資半壁江山。2、房地產開發資金來源高度依賴銷售回款。今年6月以來個人按揭貸款增速明顯放緩,反映銀行收緊個人住房貸額度產生實質影響。3、房地產新開工持續負增引人擔憂。2020年土地成交顯著增長,為后續新開工增長的潛力提供了保障。隨著存量房屋施工充分推進,開發商可能重新將重心轉向新開工,使得整體建筑安裝投資存在接續。當然,2021年以來由于集中供地政策的試點,土地供應減少,會對未來房屋施工增長的潛力構成一定壓制。

      三、我國房地產發展的戰略支撐。1、“住有所居”下貨幣政策或將更加調適。目前我國個人住房貸款利率仍處于歷史中下水平,對應可以支撐大約1%-6%的房地產銷售面積增速,和10%左右的商品房銷售額增速。住房是人民群眾對美好生活向往的一部分,作為總量政策的貨幣政策總體上會比較調適,而非一味從緊。2、“十四五”房地產市場的底層邏輯轉換。進入“十四五”時期,交通基礎設施建設的紅利向城市群、都市圈轉移,棚改貨幣化功成身退意味著三四線房地產市場的拉動力減弱。如此,我國房地產市場的底層邏輯正在發生悄然但重大的變革,即進一步轉向以區域經濟的高質量發展為依托,以農村人口和流動人口的市民化、以城市群和都市圈的一體化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求為主要增量來源。3、“十四五”關鍵詞:改善性、市民化、城市群。當前我國人口流動大致呈現“由北向南、由中部向東西部”的格局?!笆奈濉比丝谙虺鞘腥?、都市圈聚集意味著房地產也要同向聚集。通過加強周邊城市群、都市圈的一體化發展,推動全國性建設用地、補充耕地指標跨區域交易,有助于平衡區域之間的人口增量與土地增量,從而實現穩房價、穩地價。

      四、我國房地產投資的韌性。我們從房地產投資的直接構成,以及房地產投資的資金來源角度,對后續房地產投資增速做定量測算。結果顯示,2022年我國房地產投資增速仍可保持在5%以上,在穩慎推進房地產金融宏觀審慎管理的背景下,中期內應不存在過快下滑的風險。

      

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