• 國金證券-房地產行業周報:銷售繼續下行,二次供地流拍率上升-210912

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    日期:2021-09-12 22:13:33 研報出處:國金證券
    行業名稱:房地產行業
    研報欄目:行業分析 倪文祎  (PDF) 16 頁 1,203 KB 分享者:ter****09 推薦評級:買入
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    研究報告內容
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      行業點評

      本周地產板塊表現不佳,物業板塊跑贏滬深300指數。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】本周申萬A股房地產板塊漲跌幅為+0.4%,在各板塊中位列第27;港股房地產板塊漲跌幅為2.0%,在各板塊中位列第22。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為+1.9%,相較恒生中國企業指數和滬深300指數的相對收益分別為-0.3%和+1.0%。

      本周一二手房銷售繼續下行。本周(9月4日-9月10日),我們跟蹤的40個城市商品房成交合計511萬平米,周環比-15%,周同比-20%,年度累計同比+25%。本周17個重點城市二手房成交面積合計126萬平方米,周同比-38%,周環比-20%,年初至今累計同比+6%。

      本周福州、青島、濟南、天津等城市完成土拍規則調整后的土地拍賣。9月7日-8日,福州完成第二批集中供地拍賣,共成交17宗地塊,成交總額76億元。9月10日,青島和濟南完成二次集中供地,分別成交72宗地和77宗地,成交金額分別為279億元和152億元。9月11日,天津成交40宗地塊,成交金額330億元。

      土拍降溫明顯,溢價率下降,流拍率上升。①福州、青島、濟南、天津本周二次供地的溢價率分別為13%、1%、0%、和1%;四座城市一次集中供地時的溢價率分別為18%、2%、12%和11%。②福州、青島、濟南、天津本周二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%,較一次供地均有所上升,四座城市第一批集中供地時的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。我們認為流拍率提升明顯主要有3方面原因:①競拍要求變嚴。福州、青島、濟南都禁止馬甲公司參與競拍,天津要求競拍房企提供資金來源承諾和資信證明。②本輪推出的一些地塊質量不佳,后續去化或成問題。③房企銷售下行且回款變慢,現金流緊張,拿地更為謹慎。

      物業成長屬性未改,未來估值修復可期。上市物管板塊1H21收入同比+54%;歸母凈利潤同比+65%。我們認為物業中報透露3個積極信號:①基礎物管毛利率穩定,且毛利潤占比降到一半以下。②強者恒強,整合加速。11家(占比20%)頭部物管公司1H21新增在管面積6.8億方,占新增總額的65%。③物管公司自身業務能力正在提升。國金地產統計的20家物管公司1H21物管公司社區增值服務收入占比提升3.9pcts至16.5%,毛利潤占比提升6.2pcts至25.6%。(具體分析詳見我們本周發布的報告《物業行業2021中報綜述》。)

      投資建議

      地產板塊,我們看好在一二線城市已做了較好布局,且產品力好、營銷能力強的房企,我們認為該類房企后續抗風險能力更強。推薦建發國際;建議關注綠城中國。

      物業板塊,我們認為物業板塊經過半年調整,目前已處于底部階段。行業發展長期邏輯依然通順,未來估值有望修復。我們認為外拓能力強,社區增值服務落地有方的公司未來業績增長性和確定性相對更高。推薦金科服務,建議關注碧桂園服務、華潤萬象生活。

      風險提示

      房地產調控超預期收緊;銷售毛利率恢復低于預期;增值服務發展不及預期

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