• 國金證券-房地產行業:穩發展政策轉暖-211016

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    日期:2021-10-17 09:21:31 研報出處:國金證券
    行業名稱:房地產行業
    研報欄目:行業分析 杜昊旻  (PDF) 5 頁 559 KB 分享者:joa****im 推薦評級:買入
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    研究報告內容
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      事件

      2021年10月15日,在第三季度金融統計數據的新聞發布會上,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示:①今年前三季度,個人住房貸款發放金額保持平穩。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)房價回穩后,這些城市房貸供需關系也將回歸正常。②近期個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常市場現象。③部分金融機構對于“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解,對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款。④人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,維護房地產市場平穩健康發展。

      點評

      政策至暗時刻已過,我們此前判斷得到印證。我們認為人民銀行新聞發布會上的表述透露出3點信號:①按揭投放會加快。②開發貸斷貸困境將有所緩解。③地方金融機構和地方政府的配合度將有所提高。我們認為此次發布會上透露的信號,印證了我們此前報告中的判斷——政策至暗時刻已過,未來邊際改善可期。

      政策調整因城施策,哈爾濱“十六條”或是樣板。我們預計未來或有更多城市出臺改善政策,“因城施策”的總基調不會改變,但哈爾濱2021年10月1日開始執行的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(簡稱“十六條”)仍具有較大參考價值。我們認為值得重點關注的是土地款繳納、預售資金監管、預售條件這三方面的內容,這些都是房企當前的痛點,改善后能對房企的現金流起到有效幫助。哈爾濱“十六條”中提出:①土地款緩繳:土地出讓合同簽訂后,一個月內繳納土地成交價款的50%,六個月內繳齊剩余土地成交價款,并按照規定繳納相應利息。②預售資金返還額度提高:根據企業信用和項目建設進展實際,監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金后仍有余額的,在返還各階段監管資金的基礎上,每階段提高原來應返額度的20%,以減輕企業流動資金壓力。③預售條件改善:高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的,企業可按棟申請商品房預售許可證。

      投資建議

      我們認為地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去,未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善,看好地產板塊Q4的估值修復行情??紤]到當前民企國企估值分化,民企估值明顯更低,我們認為彈性更大的是資產流動性較好的民營房企。優質民營房企未來更有望獲得超額收益。比如融創中國、新城控股。同時,我們也推薦經營穩健的頭部房企,比如保利發展、萬科、建發國際。

      風險提示

      房地產調控定力超預期;銷售數據下滑幅度超預期

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